Постулат о том, что в недвижимости ключевым фактором успеха является расположение, известен всем и уже успел набить оскомину. Особенно в сегменте домов бизнес-класса и выше.
В Петербурге, с его дефицитом мест под застройку девелоперы на протяжении последних десяти лет с разным успехом пытались этот постулат обходить или игнорировать.
Попытка выдать Петроградку за центр не удалась, Петроградка – это рядом с центром, во времена моего детства – последняя рукопожатная окраина. Здесь денежным покупателем ценится близость к воде, вид на нее. Поэтому «Ориенталь» и «Омега-Хаус» с двух сторон окруженные водой продавались быстрее, чем «Люмьер», стоящий вглубине застройки. Для продажи чудовищной «Классики» ЛЭК использовал сильнейший драйвер – человеческую жадность, отдавая квартиры в приличном районе по цене Купчино. «Дом на Гребецкой» от «БФА Девелопмент» вглубине Петроградки, на Пионерской улице, хорош, но ему очень сильно помог валютный кризис, когда, не желая обесценения денег, люди скупили все, что было приличного.
Попытка выдать за центр города район улиц Новгородской и Красного текстильщика также рынком оценена весьма красноречиво: «Александрия» от RBI продавалась более 7 лет и до сих пор, возможно, есть непроданные квартиры. Не помог ни архитектор с мировым именем Риккардо Боффил, ни ценовые атаки.
В какой-то момент клиенту стало даже казаться, что альтернативы Крестовскому острову или Парадному кварталу нет. Расселять коммуналки – затея неблагодарная, а других приличных мест в центре города или нет или ценник выходит за рамки разумного. Вспомнить хотя бы домна Стремянной или роскошный дом у Цирка.
И вот – «Русский дом» от ЛСР. Басков переулок, ул. Короленко. Это место всегда было странным. В плотной и единой по стилю, гомогенной округе этот участок давно звал к девелпменту. Что-то тут надо было делать.
Место прекрасно тем, что квартиры здесь подойдут практически всем. Одиноким джентльменам понравится близость улицы Некрасова, этого нового оазиса барной и ресторанной жизни. Pub-crowling вблизи от дома. Да и иной глава семейства не откажет себе в удовольствии ненадолго сбежать из семьи на кружечку «Гиннеса», выгуливая собаку. Хотя семейным гражданам больше понравится обилие приличных школ по соседству.
С точки зрения транспорта ситуация тоже небезнадежная. До метро далековато, но не та, чтобы не дойти пешком. Рядом пробочный Литейный, но параллельно есть Восстания и Маяковского и надо просто иметь навык.
Глядя на замысел, кажется, что русского в доме не так и много. Предусмотрительность – явно не самая русская черта, но мое внимание привлекло 500 парковочных мест на 400 квартир. Редкое сочетание для нашего строительства. Но иного выбора нет – когда дом заселится, без паркинга парковаться придется далеко от дома. В аналогичной ситуации у Парадного квартала встать просто негде. Ни днем, ни вечером. И работают эвакуаторы.
Глядя на архитектуру, понимаю, как мало я в ней разбираюсь. Почему этот стиль называется русским? Четыре секции высотой 5-9 этажей, островерхие крыши-шпили, красивая, но некричащая отделка стен. Видны элементы модерна, характерного для Петроградки или Хельсинки. Дом не вырывается из стиля окружающей застройки и это создает надежду на гармоничное встраивание в архитектуру квартала. Но как же странно, что во внутренней, дворовой части, закрытой от посторонних глаз, где будет место для прогулок и детская площадка, внутри двора все здание выглядит обычной новостройкой в Шушарах: ровные стены, штукатурка и только балконы на лестничных клетках имеют резные решетки.
Важная особенность: все четыре корпуса образуют единый комплекс, по форме напоминающий очки: два «колодца» с внутренним двором и большая аллея по центру между ними. Пожалуй, именно тут будут располагаться самые привлекательные квартиры. С одной стороны, тишина, с другой – внешний лоск фасадов и ухоженной территории аллеи.
Планировки выдают задумку маркетологов. Дом «богатый», маленьких квартир быть не должно. Поэтому однокомнатные квартиры от 50 метров, «двушка» есть и 60 м2, а может легко может получиться 130 метров, из которых 20 м2 отдано под прихожую.
Трехкомнатные квартиры – вот, как мне показалось, главная точка нанесения удара – от 100 до 200 м2, большой выбор планировок и цен. Специалисты говорят, что сейчас новый тренд – 4-хкомнатные квартиры и тут выдумки уже заметно меньше. Минимальная площадь – 142 м2. Меж тем, часто такая квартира нужна, когда в семье двое детей и они подрастают, каждому нужна своя комната. Это очень распространенная ситуация и в приличном доме сегодня в Петербурге найти хорошее решение практически невозможно. Ряд неплохих идей реализован в «Легенде», но она в комфорт-классе, а в бизнесе и выше таких решений уже нет. Хотя небольшой опрос, предпринятый мной, быстро показал, что даже весьма обеспеченные родители не видят необходимости делать ребенку комнату более 12 м2.
Покупать видовые квартиры и переплачивать особого смысла нет. Вид что на третьем, что на пятом этаже будет примерно один и тот же – на соседние дома. Есть интерес взять не самый высокий этаж, чтобы был вид на знаменитые петербургские крыши. Но цены, конечно же, привязаны к высоте этажа в расчете на вид. Думаю, на эту удочку можно не попадаться.
И название, и место позволяет привлекать иностранцев и москвичей. Здесь все как они любят: русский сталь задекларирован, самый центр, все рядом, сделано богато, широко, квартиры по площади на любой вкус.
Как всегда, самый больной вопрос с ценами. Минимальная 1кк стоит 11,7 млн руб. За эти деньги на Петровском острове можно взять «двушку» под 70м2. И с точки зрения комфорта жилья, возможно, это будет плюсом. Но набор преимуществ везде свой, и «Русский дом», безусловно, обладает им. А вот подаются эти преимущества не самым продвинутым образом. Вообще, находок в продаже дорогого жилья практически нет. К таковым могу отнести кинозал и шоу-рум ГК «Пионер» в автосалоне SWED-Mobil построенный для продажи LIFE-Приморский, Maserati на строящемся ЖК «Привилегия», но в остальном по рынку и уровень аргументации, и уровень презентационных материалов, подготовки продавцов оставляет желать лучшего. Получается, что клиент должен сам себя вдохновить. А когда собираешься отдать за 3кк 26 млн. руб. и это без отделки – так хочется, чтобы вдохновляли меня. Кстати, больной вопрос – отделка. Если к стоимости квартиры добавить стоимость отделки, то не самая просторная, а вернее сказать – самая компактная «трешка» обойдется по старому курсу в 1 млн. евро. Это заметные деньги.
С другой стороны, качество жизни, которое можно получить в таком доме в этом месте вполне соответствует этим деньгам. ЛСР явно сделал выводы из опыта «Парадного квартала», архитектура интереснее, планировок больше, парковочных мест должно хватить. При этом есть мнение, что с точки зрения комфорта жизни это не самая жемчужина. Но кластер уже формируется. Незря рядом открылась «Азбука вкуса», формируется кластер ресторанов, а городская платная парковка добавит кварталу избранности.